房地产：为何共管物业陷入持续恶化困境

根据最近的一份议会报告，越来越多的共管物业陷入财务困境。报告提出了一系列建议，旨在逆转这一“恶性循环”。

近年来，法国的共管物业问题日益严重。由参议员Amel Gacquerre主持的参议院调查委员会的报告指出，全国88万处共管物业中，有约22万处面临严重财务困难，其中至少20%的年度预算存在拖欠。全国共计1000万套住房中，接近四分之一的物业面临住房条件恶化的威胁。尤其是在小型共管物业（少于12个单元）的住房中，问题尤为突出。在巴黎大区，情况更加严峻，国家住房署（Anah）数据显示，巴黎大区一半的“非人道居住条件”住房为共管物业。

问题根源：老旧建筑与经济压力

为何共管物业会陷入如此困境？报告指出：“共管物业不会天然脆弱，而是逐渐变得脆弱。” 多种因素导致了共管物业的恶化。首先，建筑老化是主要原因之一。无论是历史城区还是战后建成的住宅小区，或是基于税收优惠政策开发的出租房，共管物业中老旧建筑问题普遍存在。此外，很多共管物业的所有者身处异地，对物业状况关心不足。报告撰写者之一、共产党人Marianne Margaté指出，约有100万共管物业业主收入有限，难以承担高昂的维护费用。此外，能源价格上涨以及强制性能源改造项目的成本进一步加剧了这些问题。

恶性循环：从拖欠费用到住房贬值

报告警告称，财务问题常常引发“恶性循环”：物业费用拖欠、业主间的冲突、管理不善以及维护工作缺失，使物业状况迅速恶化，导致住房贬值。随着房价下降，新住户往往是低收入群体，甚至吸引了一些不良商家利用这些物业进行非法租赁活动，进一步加剧了建筑和社区环境的恶化。

议会建议：月度缴费与严惩违规业主

为遏制这一现象，参议员们提出了一系列措施。首先，建议加强打击非法租赁行为，对未履行报告义务的专业人士施加更严厉的处罚。为应对费用拖欠问题，报告还建议普遍实施物业管理费的月度缴纳制度，以避免大额季度缴费带来的拖欠风险。此外，参议员们提议限制拖欠物业费业主的投票权，以保障物业管理工作的顺利进行。

这一系列建议旨在从根源上解决共管物业的财务和管理问题，防止更多共管物业陷入困境。