法国房地产专家回答近期十个关键问题

7月6日，针对购房者面临的贷款、利率和房价等问题，Empruntis研究主管塞西尔·罗克拉尔和布列塔尼公证人协会的玛丽·丹尼斯-诺加姆在一场特别直播中回答了公众的众多提问。以下是整理出的十个关键问题及其回答。

1. 是通过公证人还是房地产中介更好？

公证人和房地产中介都可以在房屋买卖过程中提供协助。总体来说，公证人的佣金通常略低于中介。此外，公证人在出售房产时，可以提前提供税务建议，如可能的资本利得税。对于买家来说，公证人可以提供整体建议，包括购买方式和伴侣保护等。

2. 我在Plougastel-Daoulas有一块海景地，这里投资是否合适？

Plougastel-Daoulas的海景地确实是一个很好的投资，因为海景地的增值潜力较高。该地靠近布雷斯特，享有该地区的活力。尽管与布雷斯特相邻的Relecq-Kerhuon地区房价略高，但Plougastel-Daoulas的房价也较高。

3. 为什么银行不愿贷款，即使我和伴侣都有出租房产？

银行可能拒绝贷款是因为你们超过了监管机构要求的35%的债务比率。银行必须遵守这一限制，但有20%的新贷款可以例外。因此，建议确认是否所有银行都拒绝了你们的贷款申请，如果确实是因为债务比率问题，那可能需要寻找其他融资方式。

4. 哪个能源等级以下的房子不值得购买，除非计划进行装修？

法律规定，能源等级为G、F和E的房屋将逐步被禁止出租。如果不计划进行装修，且打算出租房屋，建议不要选择低于D级的房子。如果是自住，可以考虑E级或F级，但需评估每月的取暖费用是否在承受范围内。

5. 大型房产市场（约70万欧元）会复苏吗？

过去一年，交易量下降了20%到25%。虽然一些地区房价已开始回升，但整体交易量仍较低。随着贷款利率的下降，大型房产市场可能会逐渐复苏。

6. 我在2023年12月以4.17%的利率贷款，是否应该重新谈判利率？

如果现在的利率下降，可以考虑与银行重新谈判。不过，银行通常不接受多次重新谈判。如果利率继续下降，可能需要通过另一家银行进行贷款再融资，但这会产生额外费用。目前的平均贷款利率约为3.8%。

7. 我需要12万欧元的融资，但我有110万欧元的房产，我今年75岁。

可以咨询银行是否愿意提供贷款。若银行不愿贷款，可以考虑变现部分房产或进行反向抵押贷款，以满足融资需求。

8. 现在贷款，年底利率下降时能否重新调整？

可以在年底重新谈判利率，但一般情况下，银行不会接受多次重新谈判。如果利率下降，可以考虑再融资，但需承担相应费用。

9. 想投资出租房产，建议选择哪种类型？

大城市的房产投资仍然是不错的选择，但需注意房产的能源性能和可能的共管维修费用。在小城市，虽然出租需求大，但供应少，购买一环或二环的房子也是一个好选择。

10. 25-30岁的年轻人能否以合理的首付获得住房贷款？

主要问题不在于贷款，而在于房价。银行更愿意为年轻人提供贷款，因为他们是未来的长期客户。年轻人可以享受零利率贷款和低息贷款，但首付仍是一个挑战。通常，首付约为房价的10%，用于支付各种费用。银行对年轻人的首付要求较为宽松，因为这反映了他们的储蓄能力和财务灵活性。

总结来说，当前的购房困难主要与房价和房源数量有关，这也是过去两年房地产市场面临的主要问题。