再谈法国房地产有没有泡沫

来源：法国广播中文网 作者：肖曼

在本台5月19日的巴黎华人节目中，我们就“法国房地产有没有泡沫？”这个问题，介绍了5月17日发表的法国统计署 (L’INSEE) 最新报告，这份报告虽然不否认在法国房价的成分中，有完全“金融性”的部分，也就是投机抬高房价的部分，但认为总体来说，与欧盟其他国家相比，法国房价中，反映实体经济的部分还是主要的，也就是否认了法国房地产存在泡沫的观点。

法国统计署上述报告结论的根据是：一，国际金融危机只使法国房价出现轻微的修正，总体房价没有下跌，这本身就说明没有泡沫。二，法国房地产业在国民经济中的比重，十几年来都只占到百分之三到百分之四，而西班牙房地产业的比重占到百分之九。这也是说明没有泡沫的理由之一。

如果法国统计署报告认为房地产业没有泡沫的话，那么，为什么除了2009年法国各地房价平均下降7% 之外，10年来，法国大城市房价年年上升，10年后已经翻倍呢？法国统计署报告提供的理由是：法国房价的上升主要不是由于投机的因素，而是房地产业的供给不足，甚至缺乏供给。也就是说，法国还应该大盖房子才可以抑制房价的攀升。

法国统计署是一个公立官方机构，其报告应该具有很大的权威性，但在法国生活的人也都记得这个机构也曾经发表过很多与普通百姓的生活实际感觉相异相反的统计数字，比如这个机构数字曾经显示：实行欧元以来，价格没有上涨。

在房地产有没有泡沫的问题上，并不是只有法国统计署一家的意见。法国的另一家著名研究机构“战略研究中心”CAS (Centre d’analyse stratégique)就持相反意见。这家机构不认为法国房地产业的供给不足，盖的房子不够多，其理由是：第一，25年来，法国提供的新住房增加了30%，而人口仅仅增加了13%，人口的增长幅度低于住房的增长。第二，如果法国盖的房子不够多，供给不足的话，就应出现房租和房价同时并行上涨的局面，但这种局面并没有出现，法国房租的上涨低于房价的上涨。

法国“战略研究中心”认为：促使法国大都市房价上涨的因素是多重的，地皮价格的上升，建筑成本的上升，国家采用的一些税收政策鼓励买房，低税率，银行放宽了房贷条件，把房贷期限延长到30年等等都加速了房价上涨。

法国房地产的特色是大都市和偏远地区房价非常不同，巴黎等大城市的房价飞涨，巴黎旧房房价的最新数字是：2011年第一季度已经达到每平米7780欧元，继一个季度攀升5.6%之后再度上升。但法国偏远地区的房价平时涨幅很小，经济危机一来，更是雪上加霜，马上受负面影响。因此，所有全国性的房价平均数字和总体结论都是没有意义的。譬如说，刚刚提到的法国房租和房价的关系，在不同的地区就完全不同。法国的理财杂志《用好您的钱》(Mieux Vivre Votre Argent)最新一期就刊登对不同城市房地产市场的分析，建议不同城市的人是买房，还是租房合算。

法国政府一直实行对购买第一套住房的人和家庭给予低息贷款的政策，萨科齐原先号称要让所有法国人都能买房，所以他的资助政策是对所有人的，并不向低收入阶层倾斜。这样的政策实际上助长房价飙升。从今年起，萨科齐政府又推出新的“加强型零利率贷款”(PTZ+)，名义上说是帮助低收入家庭买房，实际上还是面对所有人的。《用好您的钱》杂志刊登一项研究显示：如今已经有10万个人或家庭获得这个“加强型零利率贷款”，在这些借款人中，46%的人收入属于最高三档收入家庭，而这三档高收入的借款者实际上并不用国家资助，自己也有能力买房。所以，“加强型零利率贷款”一方面没有帮助低收入家庭买房，另一方面在鼓励有能力买房的人都买房的同时，助长了房价的攀升。

虽然普通人需要了解的，主要是房产市场行情走向和政府的具体房产政策，但经济专家关于房地产泡沫的争论，关系到政府的宏观经济政策，对每个人的生活将产生长远影响。