贷款批地两难 法国楼市入冬

　　第一财经日报   作者：朱艳亮

　　与奥朗德政府试图激活房市的意愿相反，2014年的法国房市呈现房产交易量、新房建筑总量、建筑许可证发放的持续三低。

　　最近12个月以来，法国的新房建筑总量下降10.7%，跌自1998年以来最低点；建筑许可证发放量则下降了 20.2%。这预示了政府今明两年将无法实现其年建50万套新房的承诺。

　　据统计， 2013年法国建筑行业有17649家企业申请破产，大批工人失业，法国因此损失0.4%的国民生产总值。要挽救法国经济就必须挽救房市。在法国政府的工作日程表上，9月将出台为数众多的新政策新法规，力求降低土地价格、工程成本，鼓励建房及买房行为。

　　法国楼市也存泡沫？

　　法国国家统计局数据显示，2000~2013年间，法国房价上涨120%，消费者价值指数（CPI）平均涨幅为26%，而家庭平均收入仅增加了4%。房价与收入增长的极度不平衡意味着，要成为业主，法国人必须为此付出更昂贵的代价。法国“住房与风险”网站分析称，10年间，购房者需要承担的债务翻了一番，拥有自己房屋的法国人从56.1%上升到58.2%，仅增两个百分点。

　　自2011年起，一路上扬的房价渐渐开始回落，平均降幅5%。巴黎的“黄金地产地位”也未能幸免，部分街区降幅达7%。虽然有专业人士在接受《第一财经日报》记者的采访中担忧法国房价崩溃，但普遍观点却认为法国房价的回落与房地产泡沫有本质区别。由于市场潜在需求依然强劲，法国基本不存在意大利、英国、西班牙和美国那样的房价大跳水现象。法国农业信贷银行奥利弗·艾鲁耶分析：2011年的房产价格中有30％是被高估的，而房价经过2年时间仅下滑15％左右，这是房市趋向合理化的调整过程。

　　但是，有购房意向的消费者宁愿相信法国房地产价格存在泡沫。他们认为大城市房价依然远高于合理价格，应该继续等待房价下降。

　　购房者持观望态度，楼市交易自然会冷落。法国房产中介的交易量两年内减少了35%，2013年的成交量达到10年来最低点。2010年，一套挂牌出售的房子差不多有3个买家，但现在平均只有0.7个。巴黎房产也不再是皇帝女儿不愁嫁，一套房子的有意买家从以前的6个跌到现在的1.2人。

　　购房者数量的减少与房贷政策也关系密切。法国政府拟从2014年10月开始放宽零利率贷款条件，提高收入上限标准和贷款金额，延长还款期限。但是，法国民众要获取房贷的门槛不低。以巴黎为例，目前房价在每平方米4261~19353欧元之间，以每平方米8700欧元的房源最多。按照法国银行发放房贷的标准——贷款人每月的偿还数额不能超过月收入的1/3。但法国人人均月收入只有2128欧元，意味着银行只可能为月还贷额700欧元的房子放贷。这样的还贷能力，即使政府扩大买房贷款零利率的受惠范围，对刺激巴黎房产交易又能起到多大的积极效应呢？

　　手中有房待售的法国人目前也持观望态度，但观点却正好相悖。他们不相信房价会一跌再跌，所以不愿意低价出售自己的房产。他们自有另一套逻辑：法国每年的住房需求为80万套，建造总量仅在30万左右。在房源短缺的情况下，10年间，法国大城市的家庭总数却增加了400万，所以买房人肯定存在，市场这只看不见的手必然不会令房价继续下跌。

　　买房投资基本无利可图

　　房源少、房价高的状况必须会使更多家庭加入租房的行列。在本报记者的采访中，几乎所有的受访者对政府以框定房租价格来降低房租的举措不抱过高期望。粥少僧多，大城市的房租在未来很有可能不降反升。

　　即便如此，买房投资依然无法对手头宽裕的法国人产生吸引力。这与政府的房租改革有直接关系。法国人中有20%是租房者，政府决定对房租进行价格框定的措施，本意在于控制房租保护这部分人的利益，但却难以在保护租房者与鼓励投资房租房行为之间找到平衡点。

　　法国房地产经济专家雅克·弗里杰统计研究得出的数据显示，法国的房租始终与收入保持同比例的缓慢增长（4%），这与房价成倍上升（120%）大相径庭。也就是说，虽然房价上升看起来使房子值钱了，但房东的债务也成倍增加，可是靠出租房子获得的利益却没有得到成比例的增长；加上房租作为收入的一部分必须申报并缴税，投资房租房几乎无利可图。

　　值得一提的是，当出现房客拖欠房租，房屋受损之类的纠纷时，法国法律对房客的保护常常有忽略房东利益的倾向，致使今天的法国人不仅不愿意投资房产，有些人甚至宁愿将房子空着也不出租。

　　法国的税收政策还为“卖房攒差价”设立了屏障：卖房者必须交纳房屋增值税和社会福利税，两者的总值相当于房屋增值部分的34.5%。房东只有在拥有产权满22年后出售其房产才可以免去增值税，但新改革的政策又将社会福利税的减免延长到拥有产权30年后。

　　建筑商难以开发新楼盘

　　法国房地产商依然对2008年那场经济危机记忆犹新，本该售出的房屋顿时积压在手中。而今天的法国经济形势并没有明显好转迹象，面对经济零增长率，八成法国人对政府的能力持不信任态度。有兴趣购房的消费者在减少，建筑成本却不断上升，这一切使得房地产企业在新楼盘的开发上显得非常谨慎。

　　《观察》杂志的记者弗吉尼亚·格罗洛估计建筑成本在10年内提高了一半。法国Nexity房地产开发集团营运总裁科林蒂认为，要激活房地产市场，土地价格必须下降。他解释说，按法国人的平均收入，合理的房价应该在每平方米2500 ~3000 欧元，但这个已经是今天建筑商的成本价。

　　除了土地价格和工程成本过高，法国房地产开发商联合会会长弗朗西斯·帕耶尔女士认为新房建设受阻还有其他原因。

　　首先，法国的总体经济环境无法对购房这样的长远家庭计划提供保证。其次，建筑工程标准复杂。2/3的工程成本提高是因为法国对诸如残疾人设施、停车场地、能源、抗震的要求过于复杂苛刻。第三，建筑工期长。15年前，从开工到交付的周期为4.5年，现在是6.5年。导致工期延长的因素在于获得建筑许可证时间长、对开发对所在地区影响的调研耗时长；与居民协商、通过新抗震标准同样需要越来越长的时间周期。

　　地方政府对建新房很“感冒”

　　今年5月底，法国第一大房地产集团布依格的执行总裁贝尔蒂埃在接受《巴黎人报》采访时认为，房荒与基层政府的消极态度有关。“很多地方对新建房比较‘感冒’，因为新房建设会带来其他问题：学校、交通、商场等。对不富裕的地方财政而言，这些都是复杂的附加支出。”

　　地方政府不愿意拿出公共地产建筑新住宅更有另一个微妙而难以启齿的原因：避免贫困人群的涌入。自2000年起，法国政府的保障房政策推行社会结构混合，要求达到一定规模的市镇区每年的新建房中必须有20% 属于廉租房。由于这类廉租房针对的是低收入家庭，这一群体不仅会给当地政府带来环境卫生、教育、治安等种种令人头痛的治理难题，也会导致其相邻房产的贬值。

　　为此，基层政府普遍不愿意转让土地兴建福利保障房。在一些所谓的富人区，居民宁愿多交税来帮助其政府支付罚款也不愿廉租房落户其领地。即使建筑商拿到建筑许可证，附近居民还是越来越频繁地使用投诉手段来阻止开工。

　　法国有17%的家庭享受社会福利房待遇。在每年100万申请廉租房的家庭中，只有45万能如愿以偿。考虑到法国的经济不景气和私房出租的严苛条件（房客必须证明其收入是房租的3倍），申请廉租房的数量在未来还可能会上升。可以说，法国的房荒有相当大的原因是廉租房严重短缺。