法国房地产似迎来转机：炒房团回来了

　　人民网--国际金融报   记者：夏妍   

　　经历富豪“撤离”、巴黎豪宅抛售大潮后，法国房地产似乎迎来了转机。

　　近期，法国高端房产的价格下跌与2014年初相比有所放缓。莱坊国际(Knight Frank)地产公司表示，如今法国抵押贷款利率不高，卖家的出价比较合理，加上奥朗德总统放松了紧缩策略，目前的环境十分适合买房。

　　莱坊国际法国分部的数据显示，2014年的询价有显著上升，与去年同期相比上升144%。这表明潜在买家与去年相比增加一倍多。

　　法国巴黎的房地产经纪人Emma Tong告诉《国际金融报》记者，今年6月以来，来自荷兰、瑞士、美国的买家数量均有所增加，“巴黎的房价也随着投资者的归来，出现新一轮的增长。”

　　投资者们陆续回流是否意味着投资法国房地产的机遇已到来？这一去一回的现象背后，隐藏着哪些原因？

　　投资者归来

　　6月以来，法国巴黎的房地产中介商Charles心情非常愉快，那些重新回到法国的投资者让他对未来充满希望。

　　“之前很多富豪抛售在法国的房产，让当地的房价出现了一定程度的波动。不过，如今一些新客户又陆陆续续地回到了法国，特别是那些海外购买者。这说明，法国的房地产依旧存在很大的吸引力。”Charles对《国际金融报》记者表示，近期，巴黎公寓楼的价格上涨非常迅速。

　　英国买家在这样的机遇之下也开始重返法国市场，主要出现在法国西南部、蔚蓝海岸和普罗旺斯。但总体来看，2014年比较活跃的海外买房还是主要来自荷兰、瑞士、意大利、美国、西班牙，来自以上国家的买家越来越多地在网上浏览相关的房市信息。

　　“法兰西岛一居室的公寓(30平方米左右)现在2000欧元/平方米。”Charles告诉记者，这样的小户型过去非常难出手，如今随着法国房价呈现上涨趋势，这样的小户型陆续被卖出。

　　与此同时，莱坊国际的分析显示，2014年第一季度100万至500万欧元的房产吸引的网络浏览量最多，占45%，随后是500万至1500万欧元的房产，占33%。虽然100万欧元以下的房产在网络浏览量上并不多，但是100万欧元以下和200万至250万欧元的房产销售量增长最快。

　　按地区来看，蔚蓝海岸和普罗旺斯的房产需求最大，点击率分别上升10%和8%。目前为止，蔚蓝海岸房产的网络点击率占33%，其次是阿尔卑斯地区(25%)和普罗旺斯(18%)。

　　Charles也对记者透露，除了巴黎这样的黄金城市，他认识的很多投资者将地产投资集中在蔚蓝海岸，“那里聚集着很多富豪购买者，6月以来，在那里的同事就接待了20多名富豪投资人，大多数来自中国、荷兰、英国。有的是为了投资等待升值，有的则单纯是为了度假使用。”

　　莱坊国际的住宅研究团队专家凯特(Kate Everett-Allen)表示：“全球经济正在衰退，欧元区面临债务危机，政府实施紧缩政策，因此近年来法国的高端楼市面临巨大危机。但是，蔚蓝海岸和阿尔卑斯滑雪场边的别墅还是炙手可热的，是很多人买二套房的首选之地。”

　　中投顾问房地产行业研究员韩长吉告诉《国际金融报》记者，法国房价受到追捧的原因有三：第一是因为欧元区预备实施宽松的货币政策，提高资本流动性高，有利于人们贷款买房；第二，法国房价较之前有所回落，定价更加合理；第三，政府决定为海外投资者免除资本增值税长达22年，降低了投资成本，且现在购房能够享受到折扣优惠。未来法国环境、气候优越的地区，房价有望上涨，如蔚蓝海岸等地区。

　　动荡的楼市

　　近日，法国首都巴黎的一套公寓以每平方米4.62万欧元的单价售出，可谓创造巴黎房产销售的天价。据法国经济期刊《挑战》网站6月7日报道，塞纳河沿岸一直是巴黎楼市的热点地带。这次以超高单价成交的公寓所在位置就在巴黎6区的孔蒂码头。

　　Charles认为，这项交易很有力地回击了之前“唱衰巴黎房价”的观点。

　　不过，尽管法国的楼市近期表现很给力，但仍有不少业内人士深表担忧。在Emma看来，担忧是正常的，因为法国的房地产市场有些起伏不定。而作为整个法国房地产市场晴雨表的巴黎房地产更是一直处于动荡不安的形势中。

　　仔细研究发现，近几个月来，巴黎市新房价格确实起伏颇大。

　　住在巴黎的Nina拥有一套二居室的公寓(70平方米左右)。“当初买入的价格是35万欧元左右(约人民币(6.2050, -0.0130, -0.21%)296万元)，从2011年到2013年8月一路飙升到了50万欧元。”Nina告诉记者。

　　但好景不长，2013年底之前，Nina发现同一个小区的二居室房价降到了43万欧元，经过几个月的调整后，如今的价格大致在46万欧元左右(约人民币381万元)。

　　无独有偶，记者还了解到，在巴黎的一套三居室公寓房，2013年10月的平均价格保持在67万欧元(约人民币568万元)以上，而今年3月则增长至73.1万欧元(约人民币620万元)，4月份却下降到71.1万欧元(约人民币603万元)。计算下来，一月之间出现了每平方米1.6万元人民币的起伏。

　　据trouver-un-logement-neuf.com网站的晴雨表统计，6个月来，一套三室的公寓房价格平均增长超过5%。相反，一套四室的公寓房价格则保持非常稳定的态势，一直固定在100万欧元出头的价位；而两室公寓的平均价格则有下降趋势，6个月来平均价格下降1.08%，均价45.8万欧元。

　　除此之外，在巴黎不同地段的新房价格差距明显，尤其在4区和19区之间。据悉，4区一套三室公寓新房的平均价格约为9800欧元/平方米。而因为一个标新立异的楼盘——塞纳河沿岸的新浪潮楼盘(Nouvelle Vague)的高价，使得4区新房的均价有所上升。相反，在19区，一套三室公寓的平均价格今年4月份下降到4400欧元/平方米以内。

　　在大巴黎地区，房价浮动的趋势也很明显。据了解，塞纳-马恩省谢勒市(Chelles)的新房价格在今年1月份经历了最大幅度的下降后，又在3个月后，迎来了最大幅度的上升。目前，一套三室公寓的平均价格为23.7万欧元。

　　大巴黎地区房价最平易近人的TOP5城市中，新增的城市包括伊夫林省芒特拉维尔市和特拉普市，还有塞纳马恩省的莫城。大巴黎地区最便宜的城市始终是埃松省的弗勒里-梅洛吉斯市，一套三室公寓的平均价格低于15万欧元。

　　大巴黎地区最贵的城市中，巴黎市居于首位，紧随其后的是上塞纳河省的4个城市，平均一套三室公寓的价格在50万欧元上下。

　　分析称，由于受空间所限，巴黎市内以及法兰西岛住房建设量较法国其他地区减少，资源稀缺性导致了巴黎公寓价格的上涨。

　　而在一些投资者看来，法国房价的起伏不定，对于当地的房地产市场来说是个很大的隐患。

　　高房价存隐忧

　　据Guy Hoquet房地产经纪连锁公司披露，虽然2014年第一季度旧房房价下降了1.8%。但是，相对于法国房价自2000年以来一路高歌猛进，这点跌幅不啻为沧海一粟。

　　有研究机构指出，1996年至2013年间，巴黎公寓平均每平方米的价格从2840欧元(约人民币2.4万元)上涨至8140欧元(约人民币6.89万元)。其中，位于巴黎东北部的3区、9区、10区、11区、18区，尤其是2区，价格近20年来上涨最快。1991年起，2区公寓均价已从每平方米2760欧元涨至9610欧元，16区公寓均价则从每平方米4410欧元涨至9220欧元。

　　然而，高房价也带来了一系列的负面影响。法国当地媒体表示，如今不动产已经束缚了国家的经济增长。

　　有分析认为，在房价昂贵的背景下，一方面将促使工资上涨。法国人会要求涨工资，以便追随物价的涨势。另一方面，房贷垄断了法国人的储蓄。社会党智库“新地”(Terra Nova)发表文章解释称：“这是一种有定期收益的储蓄，但不能在工业领域开创工作岗位，或成为国际竞争企业投资人。”

　　后果还不止这些。法国社会党智库还揭露，房地产还在加深房东与房客之间、年轻人和最贫困者与买得起住房的人之间的不平等关系。“因为一方面，越来越多的人放弃购房，而另一方面，房东的资本逐年增多。最后，房价高企逼得法国人到远离工作地点的地方买房，这促使人们开车去上班，也促使市区延伸。”

　　高房价让法国人越来越难购买到中意的房子。法国媒体近日的一项调查指出，在居民人数10万人以上的大城市里寻房买房较费工夫：只有48%的受询者在寻觅8.2个月之后成为房主。在其他地方的寻觅时间平均为7个月。

　　为了实现买房的梦想，许多家庭(61%)最终在自己的原定计划上作了让步。调查显示，21%的家庭是同意远离自己梦想的地段或买下较小的住房。29%的家庭不得不多出钱、比最初预算平均多花10%。收入微薄——每月2000欧元以下的人向自己的家人求助，尤其延长了还款期。高收入的人(每月收入6000欧元以上)拿出的积蓄更多，也提高了还款月供。

　　更让当地政府担忧的是，法国人的不动产购买力远低于欧洲其他国家。法国土地信贷银行强调：“在巴黎，家庭买房的购买力最弱，但巴黎却有53%的受询者成为房主。收入微薄的家庭则是自我克制，不在首都找房买房。”

　　据伊普索斯民调所(IPSOS)为Seloger.com网上房地产公司做的一项民意调查，1/3的法国人把每月收入的一半或一半以上花在住房上。与最近4年相比，个人收入中住房花费所占的比例升高了。

　　德勒会计师事务所公布的第三次欧洲不动产市场调研报告指出，法国是欧洲持有住房难度最大的国家之一。2013年，法国家庭平均要花费7.9年的税前工资总额才能支付起一间70平方米的新房，与2012年的9.4年相比已有了显著提升。

　　德勒会计师事务所股东劳尔·西尔维斯特解读称：“去年，法国石材价格降低0.9%，对房价产生了一定影响，但主要影响因素还是法国的低贷款利率以及购房者的经济状况越来越好。”

　　韩长吉认为，过高的房价的确给法国带来一系列的经济威胁，“房价过高增加了购房者负担，国内贫富差距进一步拉大。这非常不利于社会的稳定，甚至可能造成楼市泡沫，对金融系统造成很大的威胁。”

　　政府在行动

　　面对一系列的问题，法国当局也在寻求解决之法。

　　打算购房的人会发现，如今贷款条件收紧了。6月5日，欧洲央行[微博]宣布下调主导利率，这项决定对今年夏天的购房者将产生一定的影响。

　　据法国《费加罗报》报道，欧洲央行采取的措施是为了避免通货紧缩，同时也是为了支持欧洲的经济复苏，但最终会对房贷利率产生影响。

　　房产分析师认为，这可能会在一定程度上控制购买者的需求，但是对于富有的投资者来说，这样的政策没有太大的影响。

　　另一方面，法国政府也在花心思增加房屋供给。据《欧洲时报》报道，6月23日，巴黎市政府和200名公营和私营参与者在市政厅签署了一项《人人有住房协约》，有望每年在巴黎创建一万套住房。

　　据了解，协约设定了8个目标，第一个就是通过建造新房和改造旧房，每年创建一万套住房。协约还建议降低各项行动的成本，试验新的地皮使用法和新的建筑方式(地皮与建筑物分离，虚有权和用益权等)。促进地方城建计划(PLU)的发展，开创新的地皮利用机会。

　　“增加社会性房屋，降低普通收入人群的住房压力，可以在一定程度上缓解巴黎的房价。”有媒体表示，法国其他房屋紧缺的城市也可以模仿这样的方式，以保证房地产市场较为稳定地发展。

　　为改变现状，社会党智库也提出多项建议。主要是打破地皮供应的僵局，规定假如一块地皮被宣布是可建筑土地，但这项建筑计划还在酝酿之中，这块土地的东主必须售让，如若不然，必须支付市镇出租房投资份额。

　　智库还建议，“将地皮产权与建筑产权分离开来，这不是新事物，因为其他一些国家已经这么做了。”

　　在韩长吉看来，法国房地产市场如今的情形仅靠市场之手来调节是非常困难的，所以更需要政府适当发挥作用。

　　“建设保障性住房，保障低收入人群居住权利。通过税收、货币政策、财政政策抑制投机，促进其稳健发展。”韩长吉称。

　　高端更走俏

　　种种分析下来，有人疑惑，存在各种隐忧的法国房地产市场是否值得投资？

　　Emma指出，“细细研究法国楼市，你就会发现，法国房地产的总体趋势是上升的，它的房价是保持上涨的。此前出现的富豪抛售潮是高税压力导致的特殊情况，如今税收方面有所缓解后，进入法国房地产是个不错的时机。”

　　据Emma介绍，大多数回归法国楼市的投资者都将眼光集中在高端地产，特别是300万欧元(约人民币2540万元)以上的高档住宅，这也是一个值得关注的亮点。

　　伦敦高端地产集团Harrods Estates的总监Shirley Humphrey在接受《国际金融报》记者采访时也证实了这一点，“高端地产集团旗下都会有自己的金融系统，外界的金融政策对于高端投资者来说，没有太大的影响。”Shirley称。

　　据Shirley介绍，高端地产一直都有很多海外投资客户，他们购买的房产多为100万英镑(约人民币1057万元)起跳，有的用来投资、有的用来居住。“虽然近几年，Harrods高端房产投资者增长幅度有所放缓，但是依旧保持了增长的趋势。特别是中国的购买者，在Harrod的投资保持每年16%的增长。”

　　值得一提的是，记者观察发现，无论是在英国、法国还是美国，在房地产整体放缓甚至出现下滑的趋势时，高端地产的价格依旧没有受到太大的影响。

　　对此，Shirley 告诉记者，作为高端地产，多半依附于金融中心或者名牌大学的周边，享受非常不错的地域优势。而投资者多为高级商务人士，或者是让孩子接受高等教育的富裕家庭。对于这些投资群体来说，政策等因素不会影响他们的购房决定。

　　Marion就是这样的典型投资者，他在伦敦的骑士桥拥有自己的豪华公寓，又在巴黎的法兰西岛购买了一套独栋别墅——虽然他是法国人，但是更多的时间都在英国一家金融机构工作。

　　“高端房产是永不退色的。”这位法国商务人士告诉记者，他的很多朋友都会拥有一两套高档公寓或者别墅，因为这些房产卖的不仅仅是房产本身，更多的是一种舒适的享受。

　　“当然，我也有一两个同事是为了投资，他们将购买的公寓出租出去，并且在等待一个最好的价格脱手。”Marion说。

　　而谈到法国楼市的投资潜力，Marion认为，现金买家应该会比较看好法国的房产，前期因为高税率而导致的抛售更是让法国房价的增长脚步总体放缓，所以这是个不错的购买机会。“随着欧洲经济的稳定，法国的房价可能会上涨得更为迅速。”Marion表示。

　　Charles指出，法国房地产的未来趋势不能用房价的高或者低来判断，只要购买者认为房产价格合理的话，就会有人看房，交易量就会上升，这个国家的房地产市场就有投资的优势。

　　“现在的新富人群越来越多，光是中国的富豪就以每年14%的比例增长，对于高端市场投资来说，这些人就是未来最具潜力的购买者。”Charles认为。