怎样获得法国最低房贷利率？

欧洲时报周刊　作者：张新

在法国，一次性付款买房者少之又少，大多数人都是通过向银行贷款来实现买房计划的。房价居高不下的情况下，银行的姿态放低，即使没有足够的个人存款作为首付，也可以逾越障碍，获得全额贷款。据房贷信息统计，今年9月，持续回升的法国房贷利率达到了3%的大关。具体来看，新房贷款利率平均为2.95%，高于6月份的2.91%；旧房贷款利率为3%，高于6月份的2.9%；装修贷款利率为3.06%，高于6月份的2.86%。此外，目前平均还贷期为203个月（16.9年）。

据专家分析，尽管房贷利率有所回升，但是至少直到今年年底以前，房贷利率额对于购房者来说还是非常有利的。如何利用现有法国银行房贷低利率的有利因素，实现购房利润最大化呢？目前法国房地产市场状况究竟如何，发展趋势如何？本期周报将为您解答这些问题。

一、利用银行竞争降息

在法国，一次性付款买房者少之又少，大多数人都是通过向银行贷款来实现买房计划的。实际上，各个银行（巴黎银行、兴业银行）和互助机构（农业信贷、补充信贷）所提供的房贷计划有很大区别。根据您的条件和还贷计划，可以利用各个机构之间的竞争关系得到最优厚的购房贷款计划。

1.购买其它金融产品

举个例子，对于年轻购房者来说，他们往往是各个银行优先争取的客户，因为他们还没有购买储蓄产品和其它保险。如果银行愿意给他们提供一份条件优厚的房贷利率，就从最大限度上保证了这些年轻客户的忠实性。在某些地区，农业信贷银行为年轻的客户提供一笔等同于无息贷款（PTZ）的优惠，这笔无息贷款的最大额度为30000欧元。

与此同时，法国邮政银行也提供30000欧元无息贷款的优惠政策，但需要满足两个条件：1）贷款者年龄低于36岁；2）首付款多于房款总额的20%。

大众银行也有与年龄相关的贷款优惠：为40岁以下的贷款者的利率降低0.30%。

实际上，很多银行都愿意为贷款者提供更为优惠的房贷利率，前提是贷款者签署一份储蓄产品计划或是居住保险（assurance d'habitation）。

2.把握房贷期限

房贷还有一项关键因素，那就是贷款和保险的期限。一般情况下，房贷利率都是以4年或是5年为一个门槛。比如说，如果您的房贷期限是20年，那么不妨把期限压缩到19年。您一定会有惊喜。

3.商谈贷款保险

比如说，如果您是年轻人并且身体状况良好，那么您就有可能支付更少的贷款保险额。通过房贷中介或是与保险公司直接商谈，您有可能得到0.08至0.10的贷款优惠额。

注意：产贷款是一项全面谈判的结果，一切都是可以商量的，其中包括：

－ 取消提前还款罚款金，这样以来您就可以在资金充裕时提前还款，降低利息额；

－ 可更改每月还款额，您可以利用这点提高或是减少每月还款额度。

－ 贷款可传递性，这在您搬家时会有需要。

二、利用贷款中介降息

如果以上谈判让您感到复杂，没有关系。您可以通过贷款中介实现愿望，法国有名的房贷中介包括AB Courtage，Cafpi，Meilleurtaux.com，Empruntis等等，此外也有些声誉不错的华人房贷中介，可为您解决语言的后顾之忧。

这些房贷中介很可能为您提供宝贵的服务，他们可以利用所拥有的更为全面的格局，代表您与银行进行谈判。这种服务当然并非免费，他们收取相当于房贷总额1%的佣金，一般不超过1000欧元。

其实，在签购房预定合同前，就可以前往贷款中介公司详细了结一下自己的贷款数目及贷款可行性，再付定金，以避免不必要的麻烦，因为那可能会损失几万欧元的定金。

有经验的中介公司往往拥有十几年的贷款经验，会直接帮你分析你的贷款能力，告诉你可行性，具体来说就是贷得到或贷不到，当然大部分职业贷款中介公司都与银行签订合约，可以享受到批发利率，同样的条件，顾客直接去银行申请的利率往往要比找贷款中介要高0.1%到0.3%，如果贷款数目多，还款时间长的话，要多还几千至上万欧元，中介虽然有一定的收费，但贷款的同时中介会为顾客提供多方面的服务包括咨询等，应该说是有利无害的。

三、固定利率和浮动利率

1.固定利率（Les prets à taux fixes）

固定利率顾名思义，从固定利率贷款初期到结束，所获得的贷款利率保持不变。例如：3%。固定利率分为两种：固定利率适用的期限不变或所定期限可以人为改变。前者的好处是比较保险，因为从贷款最初你就可以清楚了解借款的年限和每月所须还款数额，这个数额是固定下来的。但是，如果银行的市场利率继续下降，就享受不到任何好处，不得不按照约定的固定利率支付利息。

相反，如果你选用的是可更动性的固定利率，你就可以缩短支付固定利率的期限，这主要根据收入和负担变化情况而作决定的，可以随着市场利率的升高和降低而调整。实际操作上，通常到期借款总额可提高10－30%左右，这可以使你的总体利息降低。

在目前各种形式的贷款项目中，很多都允许月付贷款延期制（mensualité reportables），也就是说，万一在发生帐户透支，无法支付月贷款的时候，可以延至下月或下面几个月分几次支付。注意：一般这种延期支付的可能性只能在贷款期限内使用有限的几次。

在目前房贷利率非常低的情况下，最好采用固定利率，以防将来利率上升可造成的损失。

2.浮动利率（Les prets à taux révisables）

通常浮动利率在贷款初期比固定利率要低些，目前都在2-4%之间。相反，它们是可以随着市场利率的变化而定期更动的（通常每年调整一次），升高或降低。同固定利率一样，银行一般会为你提供多种选择：一方面，可以选择月付款随利率更动；另一方面，可以选择随利率更动而调整还款期限，缩短或延长。

一般在贷款初期银行就会确定一个最后期限（您的利息不会无限浮动，超过预期的一个利率），另外，你也可以在贷款期间随时把浮动利率改为固定利率。

当利率较高时，可采用浮动利率，这样一来如果利率下降，利息就会相应下降。