法国“零利率房贷” 2016年有了加强版

欧洲时报   记者：梅子

法国政府的“零利率贷款”（Le prêt à tauxzéro，即PTZ）在2016年有了加强版（PTZ+)。自1995年设立的“零利率贷款”即“无息贷款”（le prêt sans intérêt）是一项惠民政策，旨在帮助低收入家庭拥有属于自己的住房。经过逐年步步完善，2016年1月1日实施新规章，从此覆盖全国，将零利率房贷的享受者范围大幅度放宽。

“零利率贷款”是一项国家资助的，由银行、社会、或是社会环保单位（Eco-PTZ）负责提供的贷款，贷款利率为0％。获准享受该项贷款者本人免付的利息，由贷款单位从国家那里得到税务方面的优惠补偿。

发放零利率房贷的数额与房屋所在地区直接联系，政府为此将全国分为A（包括A-bis）、B1、B2和C四大地域区(zones)，这一依照各地实际情况划定的地域图，直接帮助有关部门审定发放房贷的尺度，同时也应用在其它一些与房屋投资有关的补助金政策中。

2016年加强版新规章元月1日起生效，在受益者收入上限、可获贷款金额、还贷年限、老住房入围等范围和标准方面，都给予了更加全面的优惠待遇。报界称誉这个新规章是“2016年的重大措施之一”，认为将有更多平民百姓能藉此成为其第一住宅的主人。社会党政府要在2016年内大力推进“零利率贷款”政策，今年确定的目标是发出12万份贷款，相当于2015年的两倍多。

新政策主要的变化

“零利率贷款”起初仅提供给首次购买“第一主要住宅”（la première résidence principale）者，即指首次决定购买自住新房产（包括独立房maison及套房appartement）的申请者（称为“lesprimo-accédants”）；申请者的经济收入只要不超过政府相关政策确定的上限标准，便可享受零利率贷款。

现今扩大享受者范围，即除去第一次想成为房主者，曾经的房主只要最近两年失去身份，仍然可以申请该项贷款。而且，这个“两年”的限制条件对下列情况者开放特例，不予实行：即持有残废人卡失去劳动能力者、领取成年残疾人补助金或是抚育残疾子女补助金者，不受此限制。政府并允许在自然灾害中房屋彻底毁坏者提出申请，申请资格自灾害获得正式承认后两年内有效。

零利率住房贷款从今后适用于全国范围内购买旧房，但必须是需要工程整修的房屋，整修费至少要占到全部买房款的25%。

需要注意的是，“2016年金融法”（laloidefinances2016）对使用这一贷款购买的住房用途作出了明确规定：购房人必须至少连续6年在该住宅居住，每年的居住时间且不得少于8个月；时间从第一笔贷款发放时期开始计算。此住宅不得作为第二居所（résidence secondaire）使用，也不能以配置家具住房（meublée）或季节性住房形式出租（lalocationsaisonnière）。

--放宽经济收入上限标准政府作出大力发放“零利率贷款”决定的同时，抬高了针对申请者规定的经济收入上限标准（les plafonds de revenus），也即降低门槛，让更多人进入享受者的范围。新政策仍坚持地区不同资助额不同的原则，针对单身申请人抬高的金额幅度从一千到四千欧元，两个孩子的四口之家申请者，抬高的收入上限幅度为两千到八千欧元。具体来说，根据零利率贷款新规定，单身申请者如在住房需求非常旺盛的A区买房，个人收入最高上限从2015年的36000欧元提升到37000欧元。B1区属于需求相当大的地区，2015年只有收入在26000欧元以下的人才有享受资格，今年抬高了4000欧元，上限为30000欧元。在供求关系相对平衡的B2区，收入上限从去年的24000欧元抬高到27000欧元。C区内的住房需求最低，零利率贷款最高额为24000欧元，比2015年增加了2000欧元。零利率贷款新规定对带两个孩子的四口之家申请者的收入上限调整为：申请零利率在住房需求极为旺盛的A区里买房，收入从2015年不得超过72000欧元调整为74000欧元。B1地区里，2015年的收入上限是52000欧元，今年抬高到80000欧元，只要收入不超过60000欧元，便可以申请零利率贷款。在供求关系相对平衡的B2区置产，收入上限从去年的48000欧元抬高到54000欧元。C区内的零利率贷款收入最高上限定在48000欧元，比2015年的44000欧元增加了2000元。（见图一）

--贷款金额数增加申请者通过零利率贷款可以获得的钱数也增加了，最高可以达到购买新房产所需款项的40%。而此前各地区发放的贷款，最多可以解决购房款的比例是18%至26%。购买（需要整修的）旧房从此也被纳入零利率贷款服务范围，从2015年时仅限5900个乡村市镇，扩大到今天全国领土，包括大城市在内。不过，旧房整修工程必须在贷款发放后3年内完工。

--偿还贷款期限拉长根据各借贷家庭人口组成以及经济收入情况，偿还PTZ贷款的年限可以推迟5年、10年或15年，以减轻每月还贷的负担。对于家境极其清贫者，该期限甚至可以延到20年。其次，从2016年1月1日起，分期还贷的方式（les tranches de remboursement）由原来的五种减少到三种。但所有情况下，第一阶段都含有一个“推迟时期”（période en différé）。

环保零利率贷款

据总理府“法律与行政信息署”今年一月廿五日公布的“环保零利率贷款”（éco-prêtàtauxzéro，即éco-PTZ)规定：该贷款应该用于提升和改善住房节能状况，住房主人或者共有住房管理处（syndicatdecopropriétaires）均有权申请这项贷款，有效期至2018年12月31日。申请贷款者的住房必须是作为个人第一住宅使用的，而且建筑年代要在1990年1月1日之前。

注意：为提升和改善住房节能水平，在住房内进行的施工项目，并非都能享受上述这项贷款。可以得到贷款的工程是：屋顶有效绝缘（isolationperformantedelatoiture）、外部墙有效绝缘（desmursdonnantsurl'extérieur）、朝向外部开放的门窗有效绝缘、安装或改装暖气设备或热水器、安装使用可循环能源的供暖设备、安装使用可循环能源的热水器设备。只要在这六个项目中进行两项，便可以申请这项贷款。住房的节能降耗需要符合相关标准规定，由专门的热量测量局（bureaud'étudethermique）派员审查。如果住宅在未进行节能施工前的热能消耗高于（或等于）每年每平方米180千瓦时，施工后必须达到的水平应该是每年每平方米150千瓦时。如果施工前热量消耗低于每年每平方米180千瓦时，其后应该达到的标准为每年每平方米80千瓦时。适合这一规定的住房必须是1948年1月1日后建造的。

改造个人住房节能降耗是个大工程，耗费耗时，因而需要仔细作出安排，然后再安装新设备。专业人士建议：首先把住房的通风和隔热问题解决好，再考虑使用可循环能源或其它设备。在选择施工队时，切记要请具有环保局认可证明的单位，其标记为“RGE”（Reconnu garant del'environnement）。

国家住房部（Ministèreenchargedulogement）对申请步骤有详细的规定。个人确定了自家住房内需要进行的工程内容后，就可以去找银行递申请了。注意首先要带着家庭纳税单，以及与选定施工队一起填写的“估价表格（formulaire Devis），同时提供以下信息：自家住房的建筑年、月、日、显示该住房是申请者“第一住宅”的证明。如果房屋尚在建造，房主要在工程结束后六个月内完成确定其第一住宅身份的手续。提供预计施工项目的详表，包括具体工程开支费用，每一项都要有承担施工的公司签字盖章；施工部门的证明文件都需要有“环保局认可证明”印记(RGE)。

以“环保零利率贷款”名义可获得的贷款，最多是三万欧元，全部免利息。个人的住房只能申请到一笔环保零利率贷款，但有可能同时享受共同房产集体申请的另一份（unéco-PTZcollectif），以支付集体范围内的工程费用。2016年的新规定是：7月1日开始，可以为同一住房的工程开支申请第二笔贷款。申请得到批准者，将一次性收到以申请文件上所示工程详细费用开支为基础确定的贷款数，但也可能随工程进展发放，即在每项工程竣工后，根据开支收据发放；但必须在此项贷款有效期内。资助大规模施工项目的贷款，偿还期最长15年，一般情况是住房有3个以上的施工项目。在该贷款尚未全数偿还之前，受惠的住房不得改装为商用房（local commercial），不得季节性出租或作为第二住宅使用。贷款开始发放后，房主必须在三年里向银行提供计划中的施工工程确实已经完成的所有证明。这一程序通过“发票”表格（formulaire“factures”）实现。

配合PTZ 的其它贷款途径

国家资助的零贷PTZ需要其它贷款补足，可以选择的项目里有“协议贷款”（le Prêt conventionné），这是由与国家签有协议银行发放的一种贷款，其优点是不设收入上限，并且可以为申请人打开“住房个人化补助”（l’Aide Personnaliséeau Logement ，即APL）大门，不过利率要比一般的高。另有住房储蓄贷款（le prêt d'épargne logement）、为改造住房能源状况提供资金的“环保零利率贷款”“l'éco- PTZ”，一些地方和城市也有住房贷款项目，具体情况可向位于巴黎第十区的“全国住房信息局”（l'ANIL）打听。地址：2 Boulevard Saint-Martin,75010 Paris，电话:01 42 02 05 50。如若个人计划构建新房，或是在原有住房基础上进行需要政府授权的扩建或改造，申请到零利率贷款外，还可以在“整治税”（la taxe d'aménagement）上获得减免。