从法国地产发展看中国房市调控

    孙寒光博客

    正值世界经济萧条，而中国房地产却出现火爆之势，这应该是好事。但是过火会出现地产泡沫现象。一旦地产市场崩溃，其它行业亦受牵连，最终导致整个经济失控。这就是法国上个世纪九十年代所发生的现象。在法国，从地产低潮走向高潮一般需要十年。

　　期房在法国称为“将来完成状态房产买卖”，或称“按图纸买卖”。购置期房有一定的风险，法国在此方面立法非常严格。

　　期房法律一般原则由民法典规定。具体规定收编在建筑和住房法典。期房买卖合同为卖方将其就工地以及建筑的权利立即转移给买方的合同。未来的建筑物随着工程的进展逐渐成为买方财产；买主必须按工程进度支付款项。卖方在交付建筑工程竣工以前，保留发包人的所有权力。

　　由上可见，卖方在接受竣工以前承担所有的责任。

　　期房可以是套房或者是别墅。购买期房分阶段。

　　根据法国法律，买期房必须首先签定“定房合同”。该合同必须写明如下条款：

　　期房的内容：大概面积、多少房间、各房间的用途、附属的建筑、期房地点等等；
    建筑的质量：材料的质量、各种设备，如是集体住宅，公共设施；
    交付工程的期限和签署正式合同日期；

    价格以及改建价格的规定；
    定金：定金必须付给公证人或者以买方开户的银行账号上。

　　按法律规定，在房合同签署之前，定金是不可以挪动，不可以转让，也不可以扣押。

　　定金的支付为：不超过一年的工程，付买卖价格的5% ;工程为两年付2% ;超过两年,不交定金.

　　法国建筑法典还规定了退还定金的几种情况,尤其是正式签署的合同与定购合同出入太大.

　　买主拥有毁约权力。这个权力属于非从商买主。在收到签订定购合同挂号之日起，或者从亲手移交合同文本之日起７日之内，买主可以反悔，不进行定购。

　　如果定购合同是在公证人处签署，买主也拥有七日思考和反悔的权力。

　　第二阶段就是签署买卖合同。工程一结束，在正式签约前，必须将合同草案提前一个月，以双挂号的形式寄给买方。因此，卖方不可以未经买方同意，修改合同的内容。

　　这个正式买卖合同必须由公证人办理。合同必须标明房产的具体情况，买卖价格以及付款方式；交房期限；竣工的担保或者退款规定；房产各项技术内容。合同可以注明贷款条件：如贷款不成，可以放弃购买期房。上述的条件未在合同中出现，买主可以提出该合同无效。

　　在期房买卖合同中，根据法国政府规定，还必须写明买卖双方的权利和义务。

　　买方的义务就是付款。付款方式必须分期付款：
    房基已建好，付35%；
    建房封顶，付70%；
    所有基本设施工程结束，付95%；

　　剩下的5%交付房产时付清。这最后5%款项的主要用途，在移交房产时发生纠纷时，用作抵押金以确保卖主按规定执行合同。如果卖主无动于衷，买主可以要求法官将此款进行必要的修理工程。

　　上述分期付款是根据工程的进度支付，而且这些工程必须符合合同要求，以及工艺水准的要求。

　　未按期付款，买方需反对罚金，但罚金不许超过应付款按月计算的1%。鉴于罚金不高，地产商往往在合同里规定自动废除条款，以及一笔固定的赔偿金，其金额不得超过房价的10%。

　　卖方逾期未移交房产，必须写明工程期限以及拖延交房的罚金。罚金按每日计算，相当于出售价格三千分之一。作为卖主，从房地产移交之日起几个月之内，对一切售房后表面的瑕疵必须承担责任。

　　建筑公司则在交付房产后一年之内，保证所建房屋处于良好完善状态。这方面的担保涉及建筑缺陷、不合格或者有的工程没有进行等等。建筑公司对不涉及建筑主体的设施，如门、窗、管道、厨卫设备等，按法国民法典规定，在交房两年之内承担责任。对于主体建筑，如不合格牵连到地质、建筑物本身、楼梯、天花板、下水道等，必须担保十年。

　　因此根据1978年法，建筑必须向保险公司购买此类保险。

　　如果工程停止，卖方必须将所收到的款项全部退还给买方。另外，法律还规定其必须提供担保退款。担保通常由银行或金融机构提供。

　　在法国，投机期房者非常罕见。这与政府法律健全、严格有关。从市场角度看，期房即为新房，人们一般不热衷于此类住宅。法国各大城市都有数百年历史，老房都受政府保护。在老城区或市中心建新房为数不多，因此新楼房大都建在城郊。最关键的问题是新房质量、结构远不如老房子。在巴黎，老房子多为19世纪末期至20世纪三十年代的建筑，大多数用石头作原材料。空间在三米左右，隔音且冬暖夏凉。在拉丁区，十七世纪的房子，楼高大多在三层左右。上世纪六十年代政府采取翻新减税措施，造成房价高不可攀。这类房产形成投资保值的最好方式。近来全球危机，但影响不大。一两年内还会攀升。有钱人投资老房子，工薪阶层买新房。期房在法国不可能暴增。

　　另一方面，从整个房地产市场来看，税收起到抑制或者调节作用。高达28.10%的地产增值税，人们不可能有很大投机空间。但凡购买一次房产，费用及印花税7%左右。这种交税制度阻碍房地产市场。二十多年前，一位香港地产商曾说过，法国是他最后一个地产投资的对象。投机地产是不可能到法国来的，投资保值是值得到巴黎。各国有钱人都到巴黎来买落脚地。

　　鉴于法国地产经验，中国期房乃至地产市场，可能应从三方面来调节。应就地产增值进行税收立法。但不用像法国税率，否则太冲击地产市场，会给经济造成影响。法国有句老话“地产好，一切都好”。税率的确定应根据地产市场状况，逐渐调整。

　　设立国家公文制度，由公证人撰写“地产买卖合同”。一切未经公证人书写的地产合同无效。公证人为公务员，代表国家。国家保障地产买卖的安全及合法性。一旦合同发生问题，公证人应承担责任。公证人建立保险制度。公证错误由保险公司承担。在法国，公证人面对当事人，必须承担法律建议的义务。如果地产增值税务已建立，公证人向当事人讲清有关税收，投机者会三思而行。在交易后，公证人立即代理国家向当事人收税。在法国，公证人还义务在违法者不知情的情况下，向国家举报洗钱行为。来源不明的资金，鉴于地产交易必须以公证公文形式进行，公证人又起到监督的作用。

　　中国目前似乎没有对经商行为进行立法，给予其正确定义。前段时间媒体提到“某某地产采购团”，据说数几十个人，每人出一百万，就可以把某市的地产市场控制。有的人常常这边买，那边卖。他们的这种行为在法国已构成经商。从商者必须登记开业，未注册开业者处以刑罚。一般人在登记便从商，对业者是不公平的竞争。因为商人有各种义务。最重要的一条就是从商者必须缴纳有关的税务，而非业者就免一大笔税金。

　　综上所述，中国地产活跃是难得的喜事，只不过应用法律手段去调整，让它稳步健康发展。