法国的社会住房是怎样运作的

李幽兰 博客

法国人拥有自己住房产权的比例只有57%，低于欧盟平均水平（60%）。为什么在这样一个富裕的国家里私房拥有率不高，这有众多的原因，其中最重要的原因是法国有庞大的低租金住房。

法国的低租金住房有几部分，1是国营和私营企业建造的房子，是企业的福利房。2是民间基金会集资的社会住房，3 是48年法令的私人出租房，4 是由国家出资建造的社会住房（HLM），其中HLM所占的比重最大。

 申请和分配

 法国的社会住房（HLM）从50年代中期开始建造，当初是为了安置战后为法国重建付出贡献的外国劳工（主要是北非移民）和他们的家属。随着社会和经济的发展，法国社会住房的需求越来越大。为满足这个社会需求，法国制定了相关的法律：在人口超过5万的城镇中,社会住房在新建的全部住房中的比例不得低于20%，否则地方主管部门将受到行政处罚。因此，在政策的支持下，法国建造社会住房的规模日渐扩大，逐渐形成了一种住房模式，它惠及到千千万万的外国移民和普通的法国民众。

社会住房之所以吸引人，1是便宜的租金，它只有普通租金的一半或三分之一，2可以长期居住，不用担心被退租，没有特殊的变化，可以终身居住。3每年租金的涨幅很小。基于以上好处，在日常生活开支日益高涨的今天，能申请到如此便宜的社会住房，是众多移民和贫穷的法国人梦寐以求的期盼。

据统计，到目前为止，法国共有420万套社会住房，有16%的法国家庭近1000万人居住在社会住房中。几十年来，申请人有增无减，2009年法国共有120万人申请等待社会住房，大巴黎地区的人数最多有40万人，巴黎市也有12万之巨，其中1万人是年年申请，有的人已经等了十年以上还没有轮到。其实申请的条件并不苛刻，不分种族只要有合法居留，收入不超过规定的上限，就可以去居住所在地的政府机关登记。

HLM对申请人的各项条件（年龄，收入，登记的时间，健康状况，人口多少）要进行综合的分析和考虑，按具体的条件，再确定什么时候分配，分多大的面积和什么地段。一般来讲还是遵守先来后到的原则，不过也有例外，申请人有特殊的情况，也可能优先得到照顾，如单亲家庭，年老体弱等等。租金的计算相当复杂，兼顾申请者收入的高低和人口的多寡，以巴黎为例，2009年，月收入是2691欧元的家庭（夫妻和2个子女）每平方米的房租是6欧元，月收入是4892欧元的家庭（也是4口之家），租金是每平方米8欧元，月收入是6359欧元的家庭，每平方米为12欧元。当然高收入的比例很小，大部分人的收入很低，一般都不交个人所得税。

每个地区社会住房的租金不一样，城市高于郊区，大城市高于小城镇。巴黎市社会住房的租金最高，入住的收入上下限也最高。认识一个法国心理学家，她单身一人，养育一个读中学的女儿。申请了6年，终于在2006年分配到一套70平方米2房一厅的住房，去她家玩，房子在13区一个幽静漂亮的庭院里，房子的质量很好，她很满意，以她的职业，收入应该不会很低，我不好意思问她的租金是多少？但从她喜悦的言语中，能体会到租金一定很便宜。

相对来说巴黎郊区和外省的社会住房更便宜，不少黑人阿拉伯人告诉我，他们的住房很大，往往超过100平方米（法国是实际的居住面积），但只付400，500多欧元，而且每年房租的涨幅很小。现在政府希望法国私房拥有率能提高到66%，鼓励一部分社会住房的房客买下自己居住的房子，为此政府给于房客很大的优惠，1 房价低于市场价，2 以前所付的房租都可以累积起来，从总的房价中扣除。即使这样，买下自己居住房子的人也只有百分之零点一，其他人还是无力购买。

 建造和监督

法国历届政府花大力气建造社会住房，从 1978年到2003年，每年建造5万套，以后每年递增，今年已经达到12万套。但是还是供不应求。社会住房的供求关系有着明显的地区差异，一些地区是供大于求，地方政府还要打广告招租，希望有人申请。但是大城市却一房难求，在巴黎和大巴黎地区，等了7至8年未果的比比皆是，但是只要条件符合，只要有耐心，最终还是能心想事成。

法国政府每年投资100亿资金来建造社会住房， 这100亿的资金来源很广，其中包括国家预算贷款，地产税，部分增值税，地区政府的筹资，1%的雇主分摊金，家庭福利局缴纳的住房补贴，以及民众的储蓄（livre A）等等。另外法国政府给房产开发商某些优惠，以及给hlm管理机构很低的税率，以降低建筑成本和维持最低的租金。

 法国政府对社会住房的分配和管理很严格，申请时需要很多个人和家庭的材料，而且年年必须重新申请。一旦入住每年必须提交家庭的收入证明，如果收入变化了，租金也会随之增减，一旦超过了入住的最高收入线，那么就会取消居住资格，把空出来的房子再重新进行分配。

法律和监督很有成效，保证了社会住房的良性运转。但是在任何国家，舞弊是不可避免的，钻法律空子的也大有人在。譬如申请人给分配住房的主管人员一些钱，让他们不按照正常的分配程序，优先分配住房和选择好的地段。或者房客明明已经超过了收入上限，管理者也会睁眼闭一眼，让居住者继续享受社会住房的好处。当然一旦东窗事发，法律还是严厉打击徇私舞弊者。

 
成效和问题

50多年来，法国的社会住房给穷人尤其是移民带来了福音和好处，改善了他们的居住条件，提高了他们的生活质量。试想如果没有社会住房，那么法国有多少穷人将无房居住沦落街头。这样的结果会激化阶级的对立和社会矛盾，引起社会的动荡，从而破坏社会的和谐和稳定。

大量建造社会住房，抑制了投机炒作房子的可能和热情，所以法国有投资房产的人，但是没有炒作房产的势力，因此法国的房价比较稳定。

但是社会住房的建造也带来了很多问题，最让法国政府头痛的是郊区的治安问题。最初社会住房都集中建在郊区，申请和入住社会住房的主要是黑人和阿拉伯人移民，久而久之他们的人数越来越多，逐渐形成了一个个黑人阿拉伯人的社区。在这些社区里，贫穷和失业是他们面临的主要问题，虽然国家一再想办法帮助他们解决就业问题，但他们无一技之长，最终失业的比例过高法国的平均水平和其它族群。不少人无所事事，偷窃，贩毒，斗殴，卖淫充斥在社区里，居住在同一社区的其他族群深受其害，被偷被抢被打是家常便饭，以至中国人和法国人说起他们都谈虎色变，谁都不愿意买房或租房在那里。一旦社会上有什么风吹草动，这些不良分子趁机进行捣乱，烧汽车，扔石头大打出手。所以法国政府和有识之士认为，在郊区集中建造社会住房是个失败的举措，不利于社会的安定和和谐。

为改变这一现象，建造社会住房的政策有了变化，不再继续集中建造社会住房，而是以插花的方式把社会住房分别建造在城市的各个居民区内，巴黎的每个区几乎都建有社会住房。族居的现象有所改变，但新的问题也出现了。巴黎是寸土寸金的地方，建房地皮有限，但是市政府还是想方设法建社会住房。可巴黎的有钱人白人，都不愿意与黑人和阿拉伯人为邻，也不愿意自己的孩子与黑人阿拉伯人的孩子在同一个学校里上课，更害怕家里被人偷窃路上遭人抢劫，他们觉得有黑人阿拉伯人住在周边会缺乏安全感。让他们愤愤不平的还有，私人房东要交很高的地产税，而hlm机构上交的税率却很低，这造成了极大的不公平。所以反对在城市里分散建造社会住房的呼声愈来愈高。面对这一切，法国政府是左右为难，至今还没找到一个能顾及社会方方面面的可行方法。

中国的国情与法国不同，但中国政府也在建造社会住房，来解决贫困阶层的住房问题。我想法国建造社会住房的经验，也可以给中国参考和借鉴，他山之石应该可以攻玉。